En el Registro Público se inscriben todos aquellos títulos que consten en escritura pública, ejecutoria de sentencia (dictada por algún Tribunal de la República) y cualquier otro documento expresamente autorizado por la ley. Para tale efecto, dicho registro debe comprender (arto. 3935 C.) el de la Propiedad, de las Hipotecas y el de las Personas.

Nuestro sistema jurídico registral ha evolucionado desde la época de la Colonia, creándose así el Reglamento del Registro Público Conservatorio aprobado por el Poder Ejecutivo el 16 de junio de 1877 durante el gobierno de don Pedro Joaquín Chamorro, el cual completó el vacio existente en materia registral y estableció las bases para un verdadero Registro Público, cimentando sus ideales en un sistema jurídico francés.

La promulgación del Código Civil vigente y el Reglamento del Registro Público, aprobados durante la administración presidencial del General José Santos Zelaya, amplió la importancia de las inscripciones y de los demás derechos reales constituidos sobre los mismos (37, 38, 55 y 56 del R. R. P.). Además, el objetivo del Registro Público es la seguridad de las transacciones sobre los bienes inmuebles, y la garantía y conservación de los títulos inscribibles; creándose de esta manera un registro público constitutivo y no declarativo.

El Registro Público actual se basa entre otros principios esenciales para su existencia, en el Principio de Publicidad, el cual encuentra sus bases jurídicas en el arto. 3940 C. y arto. 1 del R. R. P. (Reglamento del Registro Público).

La publicidad del Registro es de vital importancia para obtener cualquier información que se encuentre en los archivos de dicha institución.

Para que nuestra legislación vigente otorgue notoriedad a los derechos registrales, se debe permitir a los interesados que consulten los libros o pidan certificación de lo contenido en ellos; esto es lo que conoce como “Principio de Publicidad” (Capitulo IX del Reglamento del Registro Público).

Los registradores a solicitud de parte o por mandato judicial, expedirán certificaciones sobre los siguientes asuntos: a) Asientos varios que señale el interesado; b) Asientos determinados señalados por el interesado; c) Inscripciones hipotecarias y sus cancelaciones; y d) De no existir asientos de ninguna especie. En los casos previstos anteriormente, si el Registrador se niega a mostrar los libros o a extender certificaciones, nuestra legislación establece que el interesado podrá recurrir de queja ante un Juez competente (arto. 118 del R. R. P.).

La legislación registral vigente discreta con la práctica de foro. La globalización, el sinnúmero de usuarios y la modernización de nuestra Excelentísima Corte Suprema de Justicia, han creado una praxis distorsionada de la intensión del legislador.

En el departamento de Managua debido a distintas anomalías surgidas recientemente (del conocimiento público), en la mayoría de los casos no es permitido ver “físicamente” los tomos (en contravención con los artos. 112 y 118 del R. R. P., y 3825 C.); teniendo acceso a los mismos, únicamente cuando el sistema (computadoras de uso público) no se encuentra actualizado.

En el resto de los Registros del país, toda la documentación se esta actualizando para mejor conservación de los datos inscritos. Sin embargo, de esta manera nos alejamos del verdadero objetivo del registro y estamos haciendo modificaciones de hecho de las disposiciones legales existentes.

En aras de una correcta aplicación de nuestra legislación, considero pertinente que se deben promulgar nuevas leyes registrales que brinden mayor seguridad y confianza a los usuarios, y sobre todo, que modernice la práctica del “Principio de Publicidad”.